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“逃離北上廣”，這是一個(gè)近幾年每隔一段時(shí)間就會(huì)被擱在大眾眼前討論一番的議題，這些核心城市的生活成本令為數(shù)不少的一部分人不堪負(fù)重。而不斷上漲的房?jī)r(jià)，則令人有一種不真實(shí)的絕望感，工資再漲也跟不上房?jī)r(jià)。

小巴也常常有這樣的疑問，房?jī)r(jià)現(xiàn)在這么高，還會(huì)再漲嗎，以后會(huì)不會(huì)跌了？

不管有錢沒錢，大家都會(huì)問這個(gè)問題。有能力做房產(chǎn)投資的人問的是以后買房子還能*嗎？而暫時(shí)買房吃力的人問的則是，未來買房會(huì)不會(huì)越來越困難？

如果我們將城市的房?jī)r(jià)放在一個(gè)分析框架中，就會(huì)發(fā)現(xiàn)它在短期受到資金、庫存和政策決定，但從長(zhǎng)期來看，則是一種人口趨勢(shì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)物。它和城市化進(jìn)程相伴而生，那些人口增加zui快的地區(qū)、城市化zui迅速、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)zui符合需求的階段，房?jī)r(jià)都是高企并且不斷向上的。

美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆（Ray Northam）研究了當(dāng)時(shí)已完成城市化國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)后，在1979年揭示了一條簡(jiǎn)明但深刻的規(guī)律：發(fā)達(dá)國(guó)家城市化進(jìn)程大致都經(jīng)歷了類似正弦曲線上升的過程。這條曲線被命名為“納瑟姆曲線”。

 

 

納瑟姆曲線

這其中有兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，即城市化率達(dá)到30%和70%。城市化水平超過30%時(shí)，這個(gè)國(guó)家將進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的階段，從農(nóng)業(yè)社會(huì)進(jìn)入工業(yè)社會(huì)，人口快速涌進(jìn)城市。當(dāng)城市化達(dá)到70%左右后，第二個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)，人口向城市遷移的過程進(jìn)入平緩發(fā)展階段。

現(xiàn)貨城市化率在1998年前后達(dá)到*個(gè)拐點(diǎn)，在那之前，現(xiàn)貨只有不到30%的人口生活在城市中。這個(gè)拐點(diǎn)適逢房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)化，之后是波瀾壯闊的房地產(chǎn)黃金十年。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2015年現(xiàn)貨的城市化率為56.1%，也還在加速城市化進(jìn)程中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到第二個(gè)拐點(diǎn)。

但“逃離北上廣”給我們提了一個(gè)醒，“納瑟姆曲線”揭示的城市化規(guī)律，并非一種單一的進(jìn)程，這其中是分為兩個(gè)階段的。如果我們?nèi)チ私饷绹?guó)、日本、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史，就可以充分發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。

 

火爆全網(wǎng)的“逃離北上廣”活動(dòng)

*階段，城市化率30%-50%，農(nóng)村人口涌入城市。這是一種潮水漫灌式的全面“入侵”，所有人都往城市遷移，不管大城市還是小城市，而全國(guó)中小城市的數(shù)量明顯多于大城市，因此大部分人其實(shí)是去了中小城市。

很多80后的小伙伴都有這樣的經(jīng)歷，他們?cè)?0年代和00年代這兩個(gè)十年間，從農(nóng)村隨父母舉家遷往左近的小城鎮(zhèn)，他們后來有一些上了大學(xué)留在大城市了，有一些畢業(yè)后則回到了自己的小鎮(zhèn)上。

在這個(gè)階段，商品需求大于供給。一旦某一樣新產(chǎn)品在大城市中被開發(fā)出來，很快就被復(fù)制到周邊中小城市，有的甚至復(fù)制到全國(guó)，這種復(fù)制有的時(shí)候是企業(yè)主動(dòng)采取的市場(chǎng)擴(kuò)張，有的是被動(dòng)的，被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿了。也正是因此，全國(guó)所有的中小城市都以發(fā)展制造業(yè)為優(yōu)先考慮，創(chuàng)造龐大的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口迅速向就近的中小城市靠攏，中小城市迅速發(fā)展起來。

這個(gè)過程中，大城市和中小城市的房?jī)r(jià)同步增長(zhǎng)。大城市的房?jī)r(jià)，盡管從值上看十分夸張，比如北京從3千上漲到了3萬。但是從相對(duì)比例上看，中小城市的房?jī)r(jià)可能也不遑多讓，從幾百上漲到幾千，10倍也比比皆是。

小巴有一位朋友A，居住在杭州附近的小城市，她父母帶著她從農(nóng)村出來，在1999年以600元/平米的價(jià)格購買了小鎮(zhèn)上的一套房子，現(xiàn)在，這套房子的價(jià)格在7000-8000元/平米，十五六年漲了十幾倍。同一時(shí)間段內(nèi)，作為區(qū)域中心的杭州房?jī)r(jià)，漲幅zui多也就是如此。這是一個(gè)全國(guó)房?jī)r(jià)普漲、“閉著眼買套房子都能賺到錢”的年代。

 

杭州市中心地段

但當(dāng)城市化率占比大約達(dá)到50%左右，變化來了。

幾十年的工業(yè)化發(fā)展后，商品產(chǎn)能開始過剩，制造業(yè)在貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的首要地位讓位于第三產(chǎn)業(yè)，而服務(wù)業(yè)需要建立在大規(guī)模人口聚集基礎(chǔ)上。這時(shí)大城市與小城市的區(qū)分就出來了，人口眾多的大城市，在三產(chǎn)上能夠提供中小城市提供不了的服務(wù)。

小巴的朋友B，來自于一個(gè)三四線小城市，他去年為了女友辭掉了北京的工作來到杭州。不久他抱怨，杭州周末的各種社群活動(dòng)和文化活動(dòng)相比于北京，差了不止一個(gè)量級(jí)。抱怨完，他也說算了算了，杭州還算不錯(cuò)了，畢竟比他老家還是好多了。他回到老家就發(fā)現(xiàn)，周末除了約老同學(xué)打打游戲打打球，實(shí)在也沒有什么活動(dòng)。

到了這個(gè)階段，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)開始顯現(xiàn)出來，全國(guó)人口向東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)遷移，一個(gè)省份內(nèi)的人口向省會(huì)或副省級(jí)城市遷移。

隨著人口趨勢(shì)的背離，再加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的區(qū)別，大城市與中小城市的房?jī)r(jià)也開始分流。上半年樓市很火的時(shí)候，有一次去物業(yè)，一家人正在辦理手續(xù)，小巴聽到這一對(duì)為子女支付了首付的60后夫妻無奈地表示：“在老家賣掉一套房子，到杭州還不夠付首付”。這種情況或許會(huì)越來越常見，但高房?jī)r(jià)也會(huì)讓生活在這些城市里的年輕人不堪負(fù)重逃離。

年輕人買房不堪重負(fù)

現(xiàn)貨目前的城市化率為56%，達(dá)到50%則是在2010年左右，“逃離北上廣”在全社會(huì)范圍內(nèi)被大規(guī)模討論，也是在這個(gè)時(shí)期開始的。

在個(gè)人的投資理財(cái)上，這是一種必須要留意的歷史性轉(zhuǎn)折。過去十幾年隨意買房子的行為應(yīng)該停止了，但如果說買房子不*了也不盡然，只是具備投資價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)相比于從*幾年減少了，在做房產(chǎn)投資上需要更多的專業(yè)知識(shí)。

當(dāng)我們考慮城市時(shí)，我們明白，人口凈流入、三產(chǎn)占比不斷提升、資金zui多、施政效率高、土地供給合理的城市房?jī)r(jià)顯然更有潛力。

而當(dāng)涉及具體的某一套房子，哪些地段更好、哪些開放商顯然更令人放心、怎么樣的戶型、如何裝修更加實(shí)用等等，更是需要好好花時(shí)間去思考與學(xué)習(xí)的。